Телефоны:

  • +7 (727) 272-20-91
  • +7 (727) 272-20-93
  • +7 (707) 272-20-99
        ПН-ПТ - 09.00-18.00

Получение разрешения на строительство жилого дома

  Вы стали обладателем земельного участка и планируете построить жилой дом, но не знаете с чего начать и действующее законодательство в данной области ставит вас в тупик — значит это статья для вас.
То, что написано в данной статье опробовано не только в теории, но и на практике специалистами нашей компании.
  Итак с чего начать.
  В первую очередь определимся какие нормативно-правовые акты мы будем использовать для того, чтобы понять процесс получения различного рода документации.
Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» от 16 июля 2001 года № 242.
  Закон  Республики Казахстан «Об индивидуальном жилищном строительстве» от 3 ноябpя 1994 года № 213.
Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 
 
 
Что же такое индивидуальный жилой дом, согласно действующего законодательства.
 
  • Индивидуальный жилой дом — дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.
  • Усадебный участок — земельный участок, предоставленный гражданину для размещения индивидуального жилого дома и ведения хозяйства в порядке, установленном законодательством РК.
Прежде чем начать строить дом нужно:
1. Проверить правильность оформления документации на земельный участок ( часто возникают проблемы с объединенными участками или с теми, где был осуществлен снос старой постройки). Получить справку с ЦОНа или через портал о том, что вы действительно являетесь собственником и все данные указаны правильно.
2. Заказать топосьемку у специализированной организации, которая имеет лицензию на право проведения геодезических работ.
3. Заключить договор с организацией на проведение инженерно-геологических изысканий.
2. Получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и ТУ (технические условия) в уполномоченном органе архитектуры и градостроительства.
3. Заключить договора с подрядной организацией на разработку эскизного проекта и проекта, включающего в себя АР (архитектурные решения) и КЖ (конструкции железобетонные).
4. Согласовать эскизный проект в уполномоченном органе архитектуры и градостроительства.
5. Заключить договора с технадзором, подрядной организацией на осуществление строительно-монтажные работы, авторским надзором и аккредитованной экспертной организацией, осуществляющей вневедомственную экспертизу проектам.
6. Подать уведомление  на портал о начале осуществления строительно-монтажных работ.
 
  Ознакомившись с таким перечнем необходимой документации невольно возникает вопрос, зачем для строительства жилого дома предназначенного для личного пользования столько требований?
 
  В первую очередь стоит отметить, что  с 1 января 2016 года законодательство в этой области поменялось и приемочная комиссия формируется из:
  • Заказчика строительно-монтажных работ;
  • Представителя подрядной организации;
  • Лица или организации, осуществлявшего(й) авторский надзор;
  • Лица или организации, осуществлявшего(й) технический надзор.

 

  Суть реформы такова – процесс строительства любого, даже небольшого объекта, должен быть контролируемым и просчитанным до мелочей с самых первых шагов, чтобы избежать серьезных, непоправимых ошибок в строительстве.
 
  Итак, разберем все этапы по порядку используя приобретенный опыт специалистов нашей компании.
 
Первый этап
  Изготовление топосьемки. Топосъемку участка делают компании, имеющие лицензию на проведение инженерно-изыскательских работ (наличие лицензии можно проверить через портал e-license.kz), затем зарегистрировать ее в Управлении архитектуры, и там же нанести красные линии. Стоимость и сроки изготовления топосъемки зависят от размеров участка. Сроки регистрации и нанесения красных линий варьируются от 10 до 15 дней за каждую процедуру. Стоимость примерно от 30 000 тенге.
 
Второй этап
  Заключить договор с организацией на проведение инженерно-геологических изысканий.
   Недостаточное изучение инженерно-геологических условий, а иногда и игнорирование их при проектировании и строительстве приводит к авариям, а, в некоторых случаях, и полному разрушению сооружений. Например, геологическое строение грунтов города Алматы и Алматинской области весьма разнообразно - от суглинков просадочных до скальных пород. Еще для Алматы свойственно переслаивание грунтов, связанное с селевыми отложениями, формировавшимися веками и тысячелетиями. Поэтому местами можно столкнуться с различными видами грунтов разнородного происхождения, с абсолютно разными характеристиками и свойствами. Это и создает необходимость подробного инженерно-геологического исследования территорий возводимых объектов.
 
Третий этап
  Получение АПЗ, архитектурно-планировочного задания. По сути, АПЗ - это подробная инструкция к строительству объекта, которая выдается Управлением архитектуры и градостроительства на весь период работ и содержит основные требования и условия по строительству объекта для заказчика, проектировщика и застройщика.
  В перечень документов, прилагаемых к заявлению на выдачу АПЗ (согласно стандарта), входят:
  1. Заявление на получения АПЗ (установленного образца);
  2. Удостоверение личности собственника (копия);
  3. Задание на проектирование разрабатывается совместно Заказчиком и проектной организацией и утверждается Заказчиком;
  4. Опросный лист на ТУ (технические условия водоснабжение, канализация, электроосвещение, отопление, газ);
  5. Акт на право частной собственности;
  6. Договор купли-продажи, уведомление о государственной регистрации;
  7. Доверенность (нотариально заверенная, если документы подаются по доверенности); 
  8. Удостоверение личности и (копия) человека, который указан в доверенности.
  9. Если заказчиком является юридическое лицо, то необходимо предоставить: Справку о регистрации компании.
  Следует иметь ввиду!!! - название объекта должно соответствовать целевому назначению участка. Если вы строитесь на дачном участке – вы запрашиваете АПЗ на дачный дом; если участок выдан для ведения ЛПХ, то, соответственно, это название будет и в АПЗ. АПЗ на строительство индивидуального жилого дома будет выдано только при аналогичном целевом назначении земли!.
 
Если на участке есть строения, которые нужно снести, то в названии должно обязательно должно быть словосочетание "со сносом существующих строений". Объединение нескольких участков тоже обязательно отражается в названии.
  Срок получения АПЗ – 6 рабочих дней. Возможно получить мотивированный отказ в связи с недостатком документов, либо в связи с несоответствием каких-то пунктов Закону "О градостроительстве".
 
Четвертый этап
  В соответствии с пунктом 68 Правил строительство индивидуального жилого дома (далее – ИЖД) осуществляется в соответствии с эскизом (эскизным проектом), согласованным со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства, за исключением строительства в столице Республики Казахстан, а также в районах повышенной сейсмической опасности или иных геологических (гидрогеологических) и гидротехнических условиях.
  В случае строительства в столице Республики Казахстан, а также в районах повышенной сейсмической опасности или иных геологических (гидрогеологических) и гидротехнических условиях необходимо придерживаться пункту 22 Правил, а в других случаях подпункт 4) пункта 22 Правил исключается.
   Эскизный проект разрабатывается  после получения ТУ и АПЗ . 
 
Список документов для согласования эскизного проекта:
  • Заявление установленного образца (1 экз)
  •  Эскизный проект (2 экз) +  электронная версия в PDF формате.
  • АПЗ Архитектурно-планировочное задание (копия)
  • Удостоверение личности (копия)
  • Удостоверение личности поверенного (копия)
  •  Доверенность (копия)
Эскизный проект в полном объеме должен содержать (согласно Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур):
  • краткую пояснительную записку с обоснованием принятых решений;
  • технико-экономические показатели в соответствии с требованиями строительных нормативных документов РК;
  • ситуационную схему в масштабе 1:2000;
  • генплан в масштабе 1:500 на топографической основе (проект благоустройства и озеленения) с нанесением красных линий;
  • малые архитектурные формы;
  • фасады (в цвете) с таблицей по наружней отделке, согласованной с заказчиком, фрагменты фасадов (декоративные элементы и т.д. );
  • планы этажей и план кровли, разрезы.
  Сроки изготовления проекта зависят от того, насколько четкое представление о доме имеете вы, как много вы вносите корректировок в проект, и насколько профессионально работают проектировщики, которые обязаны учесть все СНИПы - нормы строительства, действующие на территории РК.
Стоимость эскизного проекта чаще всего выставляется вместе со стоимостью рабочего проекта, т.к. они являются неотъемлемыми частями общего целого - проектной документации.  Средняя цена от 250 000 тенге.
 
 
Пятый этап
  Проведение экспертизы проектной документации. Экспертизу проектной документации в частности частных жилых домов проводят аккредитованные организации на право проведения вневедомственной экспертизы. Со списком данных организаций вы можете ознакомиться на сайте www. kds.mid.gov.kz. Список предоставляемых документов зависит от сложности объекта. 
 
 Ниже предоставляем примерный перечень документов для проведения вневедомственной экспертизы:
  • Госакт на зем.участок 
  • Договор на разработку ПСД
  • Лицензия проектной организации
  • Архитектурно-планировочное задание (АПЗ)
  • Задание на проектирование, утвержденное заказчиком
  • Эскизный проект согласованный с Управлением архитектуры и строительства.
  • Материалы инженерно-геологических изысканий, при необходимости материалы лесопатологического обследования
  • Паспорт проекта
  • Общая пояснительная записка к проекту
  • Генплан
  • Архитектурные решения (АР)
  • Расчеты по несущим строительным конструкциям
  • Конструкции железобетонные (КЖ)
  • Приказ о назначении ГИПа или ГАПа
 
В среднем цена на разработку проекта варьируется от 150 000 тенге в зависимости от квадратуры дома. Срок в районе 30 дней.
 
Шестой этап 
  Заключение договоров с подрядной организацией на осуществление строительства вашего дома. Здесь нужно обязательно проверить наличие действующей лицензии (возможно самостоятельно на портале  www.e-license.kz) Также необходимо проверить наличие в составе аттестованных ИТР (инженерно-технических работников), согласно Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»  п.2.1. ст. 32  говорит о том, что «Заявители, подавшие заявление на получение лицензии на проектную деятельность и строительно-монтажные работы, и лицензиаты, осуществляющие данные виды деятельности, должны иметь в своем составе аттестованных инженерно-технических работников. Совмещение работы аттестованными инженерно-техническими работниками, участвующими в процессе проектирования и строительства, в других организациях, осуществляющих указанные виды деятельности, не допускается». Наличие аттестованного ИТР возможно проверить самостоятельно на портале  www.kds.mid.gov.kz в разделе «реестры».
  Заключение договора с организациями, осуществляющими технический и авторский надзор. Тут также есть свои нюансы. 
  Касаемо авторского надзора. Авторский надзор осуществляют либо сами разработчики проекта (здесь не требуется наличие у проектировщика аттестат эксперта по авторскому надзору) либо  организацией, у которой есть в штате аттестованные эксперты по авторскому надзору (здесь они не обязательно должны быть разработчиками проекта, главное наличие аттестованных экспертов).
   Немного иная  ситуация обстоит с техническим надзором. Здесь вы ищете организацию или физическое лицо, аттестованное на право проведения технического надзора в зависимости от направления стройки (несущие и ограждающие конструкции, инженерные системы и сети, технологическое оборудование).
 
Седьмой этап
  И последний этап, это собственно, подача уведомления на портал о начале строительно-монтажных работ. На основании этого уведомления представитель ГАСКа открывает плановую проверку, фиксирует нулевой цикл работ и можно приступать к строительно-монтажным работам.
 
 
©Устинова Оксана Владимировна, директор ТОО "КЦСО"
 

 

По всем интересующим Вас вопросам, звоните по телефонам:

(юр. центр) +7 (727) 272-20-87, 272-20-99; (учебный центр) +7 (727) 272-20-91; 272-20-93

+7-707-272-20-99; +7-777-22-77-547. ПН-ПТ с 09.00 до 18.00