+7 (727) 272-20-91/93/99 info@kcso.kz

<div class="content-text content-article"><p style="text-align: justify;"> <img alt="" src="/cms/uploads/images/8803559f62e8c541b-904_0091-111-450-1-2015desyat-sposobov-proverit-zastroyshchika.jpg" style="width: 300px; height: 200px; float: left; margin-left: 10px; margin-right: 10px;" />Вложение денег в&nbsp;строящийся объект&nbsp;&mdash; рискованное предприятие. Строительные компании нередко применяют серые схемы продаж, строят без разрешений, на&nbsp;чужих земельных участках, к&nbsp;тому&nbsp;же скрывают такие факты и&nbsp;от&nbsp;покупателей, и&nbsp;от&nbsp;проверяющих органов. Ситуацию усугубляет бездействие регуляторов строительной отрасли, отсутствие надзора за&nbsp;исполнением законов… И&nbsp;даже печальный опыт прошлых лет и&nbsp;тот не&nbsp;работает. Сегодня &laquo;Крыша&raquo; расскажет о&nbsp;том, на&nbsp;что нужно обратить внимание, прежде чем покупать строящееся жильё, и&nbsp;почему на&nbsp;этом рынке по-прежнему велики риски, несмотря на&nbsp;действующий закон &laquo;О&nbsp;долевом участии&raquo;.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>Вместо предисловия</strong></p><p style="text-align: justify;"> Сегодня мы&nbsp;отважились на&nbsp;довольно рискованный эксперимент. Текст, который вы&nbsp;видите перед собой, состоит из&nbsp;нескольких частей, каждая из&nbsp;которых могла&nbsp;бы стать самостоятельным материалом. В&nbsp;первой части мы&nbsp;хотим рассказать о&nbsp;некоторых признаках надёжности застройщика, которые, как мы&nbsp;выяснили, не&nbsp;работают.</p><p style="text-align: justify;"> Во&nbsp;второй части мы&nbsp;сформулировали советы и&nbsp;рекомендации, которые в&nbsp;выборе надёжного застройщика действительно могут помочь. А&nbsp;связывает эти части довольно грустная история, которая сейчас развивается в&nbsp;Астане.</p><p style="text-align: justify;"> Там крупная строительная фирма оказалась не&nbsp;в&nbsp;состоянии достроить 8&nbsp;жилых комплексов, отчего по&nbsp;самым скромным подсчётам, без квартир могут остаться около 4&nbsp;000&nbsp;семей. Колоссальная цифра даже по&nbsp;кризисным временам пятилетней давности. Ну&nbsp;а&nbsp;теперь обо всём по&nbsp;порядку.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>Теория, которая не&nbsp;подтвердилась</strong></p><p style="text-align: justify;"> Какой строительной компании можно доверять? Проще всего было&nbsp;бы обратиться к&nbsp;списку надёжных застройщиков. Но&nbsp;где его взять? Чтобы узнать, какие компании чисты перед законом и&nbsp;имеют самое главное подтверждение этому (разрешение на&nbsp;привлечение денег дольщиков), наш корреспондент в&nbsp;Астане отправился в&nbsp;уполномоченный орган&nbsp;&mdash; ГАСК.</p><p style="text-align: justify;"> Идти пришлось потому, что по&nbsp;телефону сотрудники ведомства на&nbsp;этот вопрос не&nbsp;отвечают. Необходимо оформить письменный запрос на&nbsp;имя начальника управления, да&nbsp;и&nbsp;то&nbsp;в&nbsp;нём нам посоветовали сразу указать название интересующей компании. Но&nbsp;мы&nbsp;же в&nbsp;роли инвестора, а&nbsp;инвестор сначала собирает информацию, потом принимает решения.</p><p style="text-align: justify;"> Ознакомившись с&nbsp;текстом нашего обращения, канцелярия протянула листок назад со&nbsp;словами: &laquo;Не&nbsp;практикуется такое. Смотрите список застройщиков на&nbsp;сайте акимата&raquo;.</p><p style="text-align: justify;"> Тем не&nbsp;менее наш &laquo;потенциальный дольщик&raquo; добился своего и&nbsp;корреспонденцию приняли. Ответ должен был поступить через 15&nbsp;рабочих дней. Но&nbsp;мы&nbsp;настойчиво связывались с&nbsp;исполнителями и&nbsp;уже через десять дней получили потрясающий ответ. Публикуем его дословно:</p><p style="text-align: justify;"> ГУ&nbsp;&laquo;Управление государственного архитектурно-строительного контроля города Астаны, рассмотрев ваше обращение, сообщает следующее. Лицензия на&nbsp;деятельность по&nbsp;организации строительства жилых зданий за&nbsp;счёт привлечения денег дольщиков с&nbsp;момента образования управления строительным компаниям не&nbsp;выдавалась&raquo;.</p><p style="text-align: justify;"> Что это значит? Контора, в&nbsp;которой постоянно происходит реорганизация, ловко ушла от&nbsp;прямого ответа. Правда, в&nbsp;телефонном разговоре исполнители пояснили, что имели в&nbsp;виду не&nbsp;только дату последней реорганизации&nbsp;&mdash; 2015&nbsp;год, а&nbsp;весь период начиная&nbsp;с… 2012&nbsp;года.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>Невероятно, но&nbsp;факт</strong></p><p style="text-align: justify;"> Это что&nbsp;же получается? В&nbsp;Астане строится около 400 объектов и&nbsp;ни&nbsp;одна компания не&nbsp;имеет права привлекать деньги дольщиков? Сенсационное открытие плохо соотносится с&nbsp;реальностью. Ведь жилые комплексы строятся, объекты вводят в&nbsp;эксплуатацию, и&nbsp;купить строящееся жильё (инвестировать в&nbsp;строительство) на&nbsp;деле не&nbsp;составляет никакого труда.</p><p style="text-align: justify;"> Ситуацию, при которой целая индустрия ушла в&nbsp;тень, наверное, следует считать опасной. И&nbsp;намёки на&nbsp;долевые скандалы новой эпохи, как мы&nbsp;уже писали, появились ещё в&nbsp;прошлом году.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>Чёрный список ещё не&nbsp;чёрный?</strong></p><p style="text-align: justify;"> В&nbsp;Астане список недобросовестных застройщиков, который периодически публикуется на&nbsp;сайте акимата, надо полагать, несколько недоработан. Сейчас в&nbsp;нём фигурирует примерно 40&nbsp;объектов. При этом отдельные, несомненно проблемные, в&nbsp;этом списке отсутствуют.</p><p style="text-align: justify;"> Так, только недавно в&nbsp;перечень попал давно реализуемый объект &laquo;Ак&nbsp;Жар&raquo; от&nbsp;ТОО &laquo;ШаныракСтрой&nbsp;КZ&raquo;, расположенный на&nbsp;ул. Нажимеденова. Также акимат впервые выдал предупреждения некоторым откровенно подозрительным отделам продаж.</p><p style="text-align: justify;"> При этом мы&nbsp;так и&nbsp;не&nbsp;обнаружили в&nbsp;списках нерадивых застройщиков компанию &laquo;Азбука жилья&raquo;. Между тем представители акимата официально признают, что строительство всех восьми объектов этой компании сейчас под угрозой срыва. Точнее, строительство уже давно приостановлено. Под вопросом даже возобновление работ.</p><p style="text-align: justify;"> Масштаб истории, в&nbsp;которую влипли почти 4&nbsp;000&nbsp;человек, заслуживает отдельного упоминания.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>КРАНТЫ?!</strong></p><p style="text-align: justify;"> Мы&nbsp;уже писали о&nbsp;том, как инвесторы &laquo;Азбуки жилья&raquo; осаждали офис строительной компании. Напомним, всё началось в&nbsp;конце 2014&nbsp;года, когда клиенты обнаружили, что стройка замерла. С&nbsp;объектов постепенно исчезали краны, пропадали леса, ещё недавно установленные подрядчиками. В&nbsp;январе в&nbsp;ситуацию вмешались городские власти. Но&nbsp;еженедельные расспросы представителя фирмы в&nbsp;присутствии инициативных дольщиков ни&nbsp;к&nbsp;чему не&nbsp;привели. Ситуация зашла в&nbsp;тупик.</p><p style="text-align: justify;"> На&nbsp;заседании межведомственной комиссии по&nbsp;вопросам долевого участия в&nbsp;строительстве при акимате (МВК) представитель департамента государственных доходов Астаны заявил, что по&nbsp;итогам проведённой проверки денежных средств на&nbsp;счетах всех компаний застройщика &laquo;Азбука жилья&raquo; не&nbsp;обнаружено.</p><p style="text-align: justify;"> Компания продавала квартиры, имея лишь разрешение на&nbsp;проектирование.</p><p style="text-align: justify;"> На&nbsp;последней встрече дольщики потребовали, чтобы власти остановили незаконные продажи. Но&nbsp;заместитель акима признался, что не&nbsp;представляет, как запретить людям продавать&nbsp;то, чего у&nbsp;них нет. &laquo;По&nbsp;закону и&nbsp;воровать нельзя. Но&nbsp;на&nbsp;улицах воруют&nbsp;же!&raquo;,&nbsp;&mdash; сказал г-н Хорошун.</p><p style="text-align: justify;"> Дольщики уже обратились в&nbsp;ДВД и&nbsp;поинтересовались, как продвигается следствие. Но&nbsp;полиция только собирается назначить экспертизы, независимый аудит.</p><p style="text-align: justify;"> Компании предоставили шанс по-хорошему найти деньги. И&nbsp;якобы нашлись потенциальные партнёры в&nbsp;Китае. Но&nbsp;инвесторы и&nbsp;городские власти так и&nbsp;не&nbsp;получили доказательства серьёзности намерений.</p><p style="text-align: justify;"> Акимат занял жёсткую позицию: ни&nbsp;один объект достраиваться за&nbsp;счёт государства не&nbsp;будет. Пусть даже проблемные долгострои находятся в&nbsp;двух шагах от&nbsp;выставочного центра.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>Близось без обязательств</strong></p><p style="text-align: justify;"> Территория, на&nbsp;которой должен быть возведён жилой комплекс &laquo;Экспо таун&raquo; находится в&nbsp;двух шагах от&nbsp;выставочного центра EXPO-2017, вдоль одной из&nbsp;главных улиц левобережья. Казалось&nbsp;бы, при таком раскладе документы застройщика можно вовсе не&nbsp;проверять. Потенциальный покупатель невольно подумает, что уж&nbsp;этот дом, коли компании выделили такой лакомый кусок земли, наверняка достроят. И&nbsp;со&nbsp;сроками всё понятно&nbsp;&mdash; до&nbsp;2017 года осилить должны. Но&nbsp;не&nbsp;тут-то было, похоже, именно этой стройке суждено обрушить все &laquo;понятия&raquo; дольщиков. Впрочем, надежда ещё есть…</p><p style="text-align: justify;"> Сейчас рассматривается вариант передачи ЖК&nbsp;&laquo;Экспо таун&raquo; объединению дольщиков ЖСК. Если объект признают проблемным, судиться с&nbsp;застройщиком будут не&nbsp;только дольщики, но&nbsp;и&nbsp;надзорные органы. Городские власти в&nbsp;таком случае обычно оказывают содействие в&nbsp;переоформлении документации, помогают подыскать другого инвестора и&nbsp;застройщиков.</p><p style="text-align: justify;"> Возможно, дольщики ещё двух объектов будут достраивать свои жилые комплексы без &laquo;Азбуки&raquo;. Хуже всего придётся тем инвесторам, в&nbsp;домах которых не&nbsp;осталось свободных площадей. А&nbsp;такая обстановка сложилась почти на&nbsp;всех объектах.</p><p style="text-align: justify;"> Инвесторы надеялись, что сработает схема, общепринятая во&nbsp;время кризиса 2008&ndash;2009&nbsp;годов. Но&nbsp;городские власти, похоже, считают этот механим нецелесообразным и&nbsp;пока откладывают стратегически важные решения.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>Человек и&nbsp;закон</strong></p><p style="text-align: justify;"> Оценить шансы инвесторов на&nbsp;завершение строительства никто не&nbsp;берётся. На&nbsp;одной из&nbsp;встреч Сергей Хорошун признал, что ситуация фатальная и&nbsp;&laquo;точка невозврата&raquo; уже близко.</p><p style="text-align: justify;"> Сейчас идёт сверка договоров и&nbsp;подготовка документации, сбор материалов для расследования. Ни&nbsp;о&nbsp;какой сдаче домов в&nbsp;2015 году не&nbsp;может быть и&nbsp;речи.</p><p style="text-align: justify;"> Власти упрекают инвесторов в&nbsp;том, что&nbsp;те, принимая решение, не&nbsp;удостоверились, надёжна&nbsp;ли фирма.</p><p style="text-align: justify;"> Дольщики в&nbsp;свою очередь предъявляют претензии акимату и&nbsp;должностным лицам, которые должны курировать сферу строительства.</p><p style="text-align: justify;"> Удивляются и&nbsp;вовсе не&nbsp;причастные к&nbsp;этой истории люди. Каким образом компания, объекты которой уже однажды достраивало государство, снова получила участки под проектирование? Да&nbsp;ещё какие! На&nbsp;главных проспектах столицы. Один из&nbsp;них в&nbsp;50&nbsp;метрах от&nbsp;площадки EXPO.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>Опасная цена</strong></p><p style="text-align: justify;"> Может, залог успеха продаж несуществующих домов&nbsp;&mdash; привлекательная цена? К&nbsp;слову, дольщики &laquo;Азбуки жилья&raquo; заплатили в&nbsp;среднем по&nbsp;1&nbsp;000 долларов за&nbsp;квадратный метр.</p><p style="text-align: justify;"> Данные статистики говорят о&nbsp;том, что в&nbsp;Астане средняя фактическая стоимость строительства квадратного метра полезной жилплощади сейчас равна приблизительно 154 тысячам тенге. Это около 830 долларов за&nbsp;квадрат. С&nbsp;30-процентной накруткой выходит примерно 1&nbsp;100&nbsp;долларов.</p><p style="text-align: justify;"> Пару лет назад эта сумма была несколько ниже. Практика показывает, что основная масса проблемных объектов вполне вписывается в&nbsp;минимальный, но&nbsp;адекватный ценовой диапазон.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>Большие амбиции застройщика</strong></p><p style="text-align: justify;"> Ежегодно в&nbsp;Астане вводится в&nbsp;эксплуатацию примерно 7&nbsp;000 квартир (официальные данные статистики), это с&nbsp;учётом жилья, которое строится по&nbsp;госпрограмме.</p><p style="text-align: justify;"> На&nbsp;сегодняшний день известно, что под угрозой срыва оказалось 8&nbsp;объектов &laquo;Азбуки жилья&raquo;, это более 6&nbsp;300&nbsp;квартир, которые рассчитывали сдать в&nbsp;2015&nbsp;году. А&nbsp;ведь есть и&nbsp;другие объекты, реализация квартир в&nbsp;которых велась, а&nbsp;строительство так и&nbsp;не&nbsp;началось.</p><p style="text-align: justify;"> Всё та&nbsp;же практика показывает, что в&nbsp;Астане действует несколько фирм, стабильно сдающих несколько тысяч квартир каждый год. Например, в&nbsp;2014 году одна из&nbsp;крупных компаний построила 3&nbsp;000&nbsp;квартир. Другая компания пишет на&nbsp;своём сайте, что сумма площадей ежегодно вводимого жилья составляет примерно 400 тысяч квадратных метров. Это более 3&nbsp;000&nbsp;квартир.</p><p style="text-align: justify;"> Известно, что за&nbsp;последние 10&nbsp;лет деятельности общее количество квартир, построенных одной из&nbsp;этих фирм, достигло 14&nbsp;тысяч. &laquo;Азбука жилья&raquo; собиралась за&nbsp;год сдать половину этого объёма.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>Что общего между флагманами и&nbsp;однодневками?</strong></p><p style="text-align: justify;"> Заключая вместо договоров долевого участия соглашения иных форм (договоры инвестирования, которые активно используются на&nbsp;рынке жилищного строительства), помните, что вы&nbsp;сильно рискуете.</p><p style="text-align: justify;"> Дело в&nbsp;том, что, принимая закон &laquo;О&nbsp;долевом участии&raquo;, власти сняли с&nbsp;себя груз ответственности. Для них ситуация выглядит так: нет лицензии&nbsp;&mdash; нет реализации площадей. А&nbsp;если застройщики в&nbsp;обход закона квартиры всё&nbsp;же продают, значит, и&nbsp;продавец и&nbsp;покупатель являются нарушителями, однако действуют на&nbsp;свой страх и&nbsp;риск.</p><p style="text-align: justify;"> Законно и&nbsp;правильно заключать договоры долевого участия. Только разрешений на&nbsp;эту деятельность не&nbsp;получал никто: ни&nbsp;фирмы-гиганты, ни&nbsp;однодневки. Почти в&nbsp;любой компании вам предложат договор инвестирования. Так что по&nbsp;этому признаку ответственного застройщика тоже, увы, не&nbsp;определишь.</p><p style="text-align: justify;"> <strong>На&nbsp;что&nbsp;же ориентироваться покупателю?</strong></p><p style="text-align: justify;"> Выбирать правильного застройщика придётся по&nbsp;многим косвенным признакам. Помимо репутации, хорошей истории и&nbsp;сданных (более-менее вовремя) объектов, нужно проверить некоторые документы компании и&nbsp;тех жилых комплексов, которые предлагаются к&nbsp;продаже. Наличие подробной информации поможет минимизировать риски. Если её&nbsp;не&nbsp;предоставляют, возможно, это повод усомниться в&nbsp;намерениях застройщика. В&nbsp;первую очередь стоит убедиться в&nbsp;том, что застройщик вообще имеет лицензию на&nbsp;строительство.</p><p style="text-align: justify;"> Убедитесь, что у&nbsp;фирмы есть Постановление на&nbsp;строительство. Если вам скажут, что этот этап подготовки документов компанией вот-вот завершится, попросите показать акт выбора и&nbsp;согласования земельного участка, постановление на&nbsp;проектирование, архтектурно-планировочное задание, эскизный проект (утверждённый главным архитектором города). Убедитесь, что рабочий проект сопровождает заключение госэкспертизы. Только при наличии вышеперечисленных бумаг застройщик может приступить к&nbsp;работам.</p><p style="text-align: justify;"> Убедитесь, что в&nbsp;отделе продаж вам демонстрируют заверенные документы, а&nbsp;не&nbsp;проекты без подписи.</p><p style="text-align: justify;"> Не&nbsp;ведитесь на&nbsp;заманчивые предложения о&nbsp;продаже жилья &laquo;по&nbsp;дешёвке&raquo;. Предложения квартир с&nbsp;ценой квадратного метра 900 долларов и&nbsp;даже 700&nbsp;в Астане не&nbsp;редкость. Их&nbsp;число стремительно возросло за&nbsp;последний год. Посткризисный строительный бум, приближающаяся выставка EXPO и&nbsp;прочие обстоятельства вроде ужесточения контроля вселяли в&nbsp;людей уверенность, а&nbsp;постоянный риск девальвации накалял обстановку. Именно в&nbsp;этом году вопрос вложения средств в&nbsp;недвижимость встал особенно остро. И&nbsp;многие прокололись. Себестоимость строительства по&nbsp;нашим подсчётам составляет более 800&nbsp;долларов. С&nbsp;учётом тонкостей ведения бизнеса и&nbsp;непредвиденных обстоятельств вряд&nbsp;ли эта сумма будет меньше 1&nbsp;000&nbsp;долларов. К&nbsp;этому значению следует привязать накрутку застройщика.</p><p style="text-align: justify;"> У&nbsp;фирм, которые ещё не&nbsp;произвели снос на&nbsp;территории стройки, строительство или введение в&nbsp;эксплуатацию объекта может сильно затянуться. Это один из&nbsp;самых проблемных этапов.</p><p style="text-align: justify;"> Однозначно, если вы&nbsp;хотите приобрести квартиру в&nbsp;строящемся доме, придётся изучить ситуацию во&nbsp;всём городе: кто и&nbsp;что строит, как долго, почём продаёт.</p><p style="text-align: justify;"> Не&nbsp;стесняйтесь заваливать чиновников письменными запросами о&nbsp;перспективах строительства того или иного объекта. В&nbsp;акимат, в&nbsp;ГАСК, в&nbsp;управление архитектуры… Быть может, властям надоест поток писем и&nbsp;они наконец-то наведут порядок, составят перечни благонадёжных застройщиков и&nbsp;подробный список нерадивых фирм.</p><p style="text-align: justify;"> Попробуйте показать проект инвестиционного соглашения юристу. Если вам не&nbsp;позволяют вынести бумаги из&nbsp;отдела продаж, объясняя всё страшной коммерческой тайной, бегите.</p><p style="text-align: justify;"> Только не&nbsp;в&nbsp;кассу, а&nbsp;к&nbsp;другому застройщику или риэлтору, который не&nbsp;давит на&nbsp;клиента с&nbsp;целью ускорения принятия решения. Запомните: покупателю нужно время. Чаще всего оно играет против злоумышленников.</p></div><p style="text-align: right;"><span style="font-size:11px;">Источник: <a href="http://krisha.kz/content/articles/2015/desyat-sposobov-proverit-zastroyshchika" target="_blank">krisha.kz</a></span></p>