+7 (727) 272-20-91/93/99 info@kcso.kz

<div class="content-text content-article"><p style="text-align: justify;"> <img alt="" src="/cms/uploads/images/87795583dacd1d97a-589glav-2015stoit-li-segodnya-investirovat-v-nedvizhimost.jpg" style="width: 300px; height: 200px; float: left; margin-left: 10px; margin-right: 10px;" />Мысли о&nbsp;том, как зарабатывать миллионы не&nbsp;работая, как правило, ведут либо к&nbsp;финансовой пирамиде, либо на&nbsp;рынок недвижимости, где, в&nbsp;свою очередь, тоже много сюрпризов.&nbsp;Принято считать, что инвестиции в&nbsp;жильё выгодны, а&nbsp;сдавая несколько арендных квартир, можно жить не&nbsp;хуже топ-менеджеров нацкоманий. Так&nbsp;ли это? Стоит&nbsp;ли вкладывать деньги в&nbsp;строительство или лучше инвестировать во&nbsp;вторичку?&nbsp;Самый обычный, не&nbsp;биржевой, а&nbsp;диванно-кухонный инвестор наверняка задумывался, как приспособить скромный стартовый капитал семьи. Разумеется, деньги в&nbsp;связи с&nbsp;девальвационными ожиданиями хотелось&nbsp;бы не&nbsp;просто сохранить, но&nbsp;ещё и&nbsp;приумножить.</p><p style="text-align: justify;"> <span style="font-size:14px;"><strong>Чтобы приумножить, надо поделить</strong></span></p><p style="text-align: justify;"> Для того чтобы понять, насколько выгодно приобретение той или иной квартиры, необходимо поделить её&nbsp;стоимость на&nbsp;возможный доход от&nbsp;сдачи в&nbsp;аренду. Принцип вычисления индекса доходности в&nbsp;сравнении двух финансовых инструментов: на&nbsp;одной чаше весов&nbsp;&mdash; банковский депозит, на&nbsp;другой&nbsp;&mdash; приобретение квартиры с&nbsp;целью сдачи её&nbsp;в&nbsp;аренду.</p><p style="text-align: justify;"> Доходный метод оценки недвижимости, который лежит в&nbsp;основе, на&nbsp;самом деле несколько сложнее. Но&nbsp;в&nbsp;нашем случае калькуляция с&nbsp;учётом налогов, изменения цены и&nbsp;прочих факторов не&nbsp;имеет смысла. Их&nbsp;роль минимальна.</p><p style="text-align: justify;"> Согласно данным сайта www.krisha.kz, средняя цена квадратного метра в&nbsp;Астане и&nbsp;Алматы примерно сравнялась. Сейчас индекс &laquo;Крыши&raquo; находится у отметки 1&nbsp;759&nbsp;долларов.</p><p style="text-align: justify;"> Это значит, что среднюю однокомнатную квартиру можно приобрести примерно за&nbsp;53&nbsp;тысячи долларов, или 9.8 миллиона тенге. Средний арендный показатель (стоимость аренды квартиры в&nbsp;месяц) по&nbsp;Астане и&nbsp;Алматы тоже примерно одинаковый, и&nbsp;для однокомнатной квартиры это сумма 72&nbsp;тысячи тенге. Разделив&nbsp;9.8 миллиона на&nbsp;предполагаемый годовой доход от&nbsp;сдачи в&nbsp;аренду (864&nbsp;тыс. тенге), мы&nbsp;получим показатель 11.3.</p><p style="text-align: justify;"> Согласно расчётам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, есть три коридора и&nbsp;три возможных сценария развития событий.</p><p style="text-align: justify;"> Исторически средним считается показатель соотношения цены к&nbsp;годовой аренде, который приходится на&nbsp;диапазон от&nbsp;10&nbsp;до&nbsp;15. Если квартира стоит именно 10&ndash;15 годовых доходов от&nbsp;ренты, то, скорее всего, она оценена справедливо и&nbsp;аренда экономически эквивалентна покупке. Если ниже&nbsp;10, недвижимость недооценена, и&nbsp;покупать самое время. Платить за&nbsp;аренду в&nbsp;таких условиях невыгодно. Если этот показатель выше&nbsp;15, то&nbsp;квартира явно переоценена, доход от&nbsp;сдачи в&nbsp;аренду будет низок, и&nbsp;в&nbsp;ближайшее время на&nbsp;рост цен точно рассчитывать не&nbsp;стоит. Если показатель подбирается к&nbsp;20&nbsp;и&nbsp;тем более переваливает за&nbsp;25, мыльный пузырь близок к&nbsp;взрыву.</p><p style="text-align: justify;"> Почему на&nbsp;другой чаше весов именно аренда? Потому что она наиболее чутко реагирует на&nbsp;все рыночные изменения и&nbsp;ловко подстраивается под ситуацию. В&nbsp;нашем случае эксперты утверждают, что 11.3&nbsp;&mdash; это показатель слегка недооценённой недвижимости, и&nbsp;рост стоимости актива теоретически возможен.</p><p style="text-align: justify;"> <span style="font-size:14px;"><strong>А&nbsp;может, лучше депозит?</strong></span></p><p style="text-align: justify;"> Традиционно, сравнивая инвестиции в&nbsp;недвижимость с&nbsp;доходами от&nbsp;банковских депозитов, учитываются именно валютные вклады.</p><p style="text-align: justify;"> Но&nbsp;реалии суровы. Девальвации и&nbsp;постоянные ожидания новых коррекций курса заставили правительство пойти на&nbsp;отчаянные меры и&nbsp;принудительно стимулировать популярность нацвалюты.</p><p style="text-align: justify;"> Поскольку ставки валютных банковских вкладов в&nbsp;Казахстане сейчас составляют 1&ndash;3&nbsp;%, вложение средств в&nbsp;недвижимость покажется суперприбыльным делом. Придётся адаптировать формулы к&nbsp;местным условиям. Будем учитывать тенговые депозиты со&nbsp;средней ставкой, которая, по&nbsp;данным Нацбанка, равна 8.1&nbsp;%.</p><p style="text-align: justify;"> О&nbsp;стабильности валюты и&nbsp;рисках временно забудем. Представим, что нас интересуют сухие расчёты. Итак, пока мы&nbsp;думаем, покупать&nbsp;ли актив, деньги лежат в&nbsp;банке. При сумме вклада 9.8 млн (а&nbsp;примерно столько необходимо на&nbsp;покупку однокомнатной квартиры) депозит &laquo;Безымянный&raquo; будет приносить нам ежемесячно по&nbsp;66&nbsp;тысяч тенге.</p><p style="text-align: justify;"> Если учитывать вышеупомянутый арендный индекс &laquo;Крыши&raquo;, квартирант заплатит на&nbsp;6&nbsp;тысяч больше. Выгодно? Да. Высокоэффективно? Нет. Пожалуй, главным достоинством этой системы является&nbsp;то, что вы&nbsp;получаете стабильную ежемесячную прибавку к&nbsp;зарплате, которую тут&nbsp;же успеваете тратить, не&nbsp;давая деньгам обесцениться. А&nbsp;банковские проценты в&nbsp;конце года могут оказаться обидными по&nbsp;сравнению с&nbsp;инфляцией.</p><p style="text-align: justify;"> Разумеется, квартира не&nbsp;обесценится в&nbsp;секунду. Цены на&nbsp;жильё нерасторопны и&nbsp;неповоротливы. Но&nbsp;и&nbsp;продать актив в&nbsp;кризис может оказаться нелегко. Стрессовым активом жильё никак не&nbsp;назовёшь. Здесь главный принцип&nbsp;&mdash; стабильность.</p><p style="text-align: justify;"> Мы&nbsp;понимаем, что усреднённые коэффициенты не совсем правильно применять как аксиому к отдельным реальным ситуациям. Поэтому решили рассмотреть конкретную ситуацию из жизни.</p><p style="text-align: justify;"> Что, если нет 40&nbsp;тысяч долларов? Если сумма, необходимая для приобретения готового жилья, не&nbsp;завалялась, а&nbsp;с&nbsp;огромным трудом накопилась на&nbsp;сомнительное и&nbsp;опасное предприятие&nbsp;&mdash; долевое участие в&nbsp;жилищном строительстве, которое принято подавать под видом контрактов инвестирования?</p><p style="text-align: justify;"> Негативный сценарий изучим в&nbsp;следующий раз. А&nbsp;сейчас представим, что на&nbsp;нашем Поле чудес из&nbsp;закопанных денежек все&nbsp;же пророс жилой комплекс.</p><p style="text-align: justify;"> <span style="font-size:14px;"><strong>Инвестиции в&nbsp;строительство: &laquo;за&raquo; и&nbsp;&laquo;против&raquo;</strong></span></p><p style="text-align: justify;"> Ровно год назад на&nbsp;начальном этапе строительства в&nbsp;Астане несуществующая однокомнатная квартира площадью 29&nbsp;квадратных метров стоила 37&nbsp;700&nbsp;долларов, или почти 7&nbsp;миллионов тенге. Разумеется, после ввода объекта в&nbsp;эксплуатацию понадобилось вложить в&nbsp;квартиру ещё 400 тысяч тенге, чтобы сделать простейший ремонт. В&nbsp;итоге владелец вложил в&nbsp;недвижимость 7.4 миллиона тенге, или 40&nbsp;000&nbsp;долларов.</p><p style="text-align: justify;"> Сегодня в&nbsp;жилом комплексе выставлено на&nbsp;продажу более 40&nbsp;квартир, и&nbsp;самая дешёвая жилплощадь продаётся по&nbsp;1&nbsp;782 доллара за&nbsp;квадратный метр. При таких расценках вложенные в&nbsp;однушку 40&nbsp;000&nbsp;у.&nbsp;е. уже могут превратиться в&nbsp;51&nbsp;тысячу. Арендных квартир в&nbsp;этом&nbsp;ЖК немало. Плата за&nbsp;однокомнатную составляет примерно 80&nbsp;тысяч тенге.</p><p style="text-align: justify;"> Если&nbsp;бы деньги лежали на&nbsp;депозите, то&nbsp;приносили&nbsp;бы владельцу 50&nbsp;тысяч ежемесячно, поэтому, казалось&nbsp;бы, квартирант лучше депозита. Но&nbsp;вот незадача. Год, пока дом строился, деньги жили своей отдельной жизнью, работали на&nbsp;стройке и&nbsp;не&nbsp;приносили хозяину дивидендов. Если сумма 7.4 млн пролежит на&nbsp;депозитном счету три года, то&nbsp;вклад вырастет на&nbsp;1.9&nbsp;млн. Это ровно столько&nbsp;же, сколько заплатит квартирант за&nbsp;два года.</p><p style="text-align: justify;"> Если&nbsp;бы владелец стартового капитала не&nbsp;вкладывал деньги в&nbsp;строительство, а&nbsp;купил квартиру на&nbsp;вторичном рынке частично за&nbsp;счёт ипотеки или грабительских потребительских кредитов, получил&nbsp;бы на&nbsp;несколько сотен тысяч тенге больше.</p><p style="text-align: justify;"> Что выгодно именно вам? Выгодно иметь планы и&nbsp;чёткое представление о&nbsp;целях и&nbsp;ценностях. Говорят, что главный инструмент инвестора&nbsp;&mdash; грабли. Не&nbsp;ошибаться и&nbsp;делать всегда правильный выбор удаётся немногим.</p><p style="text-align: justify;"> <em>Алина Буравцева</em></p><p style="text-align: right;"> <span style="font-size:11px;">Источник: <a href="http://krisha.kz/content/articles/2015/stoit-li-segodnya-investirovat-v-nedvizhimost" target="_blank">krisha.kz</a></span></p></div><p style="text-align: justify;">&nbsp;</p>