Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлікке инвестиция салу керек пе?

Жұмыссыз миллиондарды қалай табуға болатыны туралы ойлар, әдетте, қаржылық пирамидаға немесе жылжымайтын мүлік нарығына әкеледі, бұл жерде өз кезегінде көптеген тосынсыйлар бар. Тұрғын үйге инвестиция салудың тиімді екендігі жалпы қабылданған және бірнеше жалға берілетін пәтерлерді жалға беру арқылы сіз ұлттық компаниялардың топ-менеджерлерінен кем өмір сүре алмайсыз. Солай ма? Құрылысқа инвестиция салу керек пе, әлде қайта сатуға инвестиция салған дұрыс па? Ең қарапайым, биржа емес, диван-ас үй инвесторы отбасының қарапайым бастапқы капиталын қалай бейімдеу туралы ойлаған болуы керек. Әрине, девальвациялық күтулерге байланысты біз ақшаны үнемдеп қана қоймай, оны арттырғымыз келеді.

 

Көбейту үшін бөлу керек

Пәтер алудың қаншалықты тиімді екенін түсіну үшін оның құнын жалға берудің ықтимал кірісіне бөлу керек. Екі қаржы құралын салыстыра отырып, кірістілік индексін есептеу принципі: шкаланың бір жағында – банктік салым, екінші жағында – пәтерді жалға беру мақсатында сатып алу.

Оның негізінде жатқан жылжымайтын мүлікті бағалаудың кіріс әдісі іс жүзінде біршама күрделірек. Бірақ біздің жағдайда салықтарды, бағаның өзгеруін және басқа факторларды ескере отырып есептеу мағынасы жоқ. Олардың рөлі өте аз.

www.krisha.kz сайтының мәліметінше, Астана мен Алматыда шаршы метрдің орташа бағасы шамамен бірдей. Қазір «Шатырлар» индексі 1759 доллар деңгейінде.

Бұл орташа есеппен бір бөлмелі пәтерді шамамен 53 мың долларға немесе 9,8 миллион теңгеге сатып алуға болады деген сөз. Астана мен Алматыда орташа жалдау мөлшерлемесі (пәтерді айына жалдау құны) шамамен бірдей, ал бір бөлмелі пәтер үшін бұл 72 мың теңгені құрайды. 9,8 миллионды жылдық жалдау ақысына (864 мың теңге) бөлсек, 11,3 цифрын аламыз.

Нобель сыйлығының лауреаты Роберт Шиллердің есептеулері бойынша оқиғалардың дамуының үш дәлізі мен үш ықтимал сценарийі бар.

Тарихи тұрғыдан алғанда, орташа бағаның жылдық жалдау ақысының арақатынасы 10-нан 15-ке дейінгі диапазонда қарастырылады. Егер пәтердің құны дәл 10–15 жылдық жалдау кірісіне тең болса, онда ол әділетті бағаланады және жалдау экономикалық тұрғыдан сатып алуға тең. Егер 10-нан төмен болса, мүлік төмен бағаланады және сатып алу уақыты келді. Мұндай жағдайда жалдау ақысын төлеу тиімсіз. Егер бұл көрсеткіш 15-тен жоғары болса, онда пәтер анық артық бағаланған, жалдау ақысы төмен болады және жақын арада бағаның өсуіне сенбеу керек. Егер индикатор 20-ға жақындаса және одан да көп 25-тен асып кетсе, сабын көпіршігі жарылып кетуге жақын.

Неліктен жалдау шкаланың екінші жағында? Өйткені ол нарықтағы барлық өзгерістерге барынша сезімтал жауап береді және жағдайға ептілікпен бейімделеді. Біздің жағдайда сарапшылар 11,3 жылжымайтын мүліктің аздап бағаланбағанының көрсеткіші екенін және актив құнының өсуі теориялық тұрғыдан мүмкін екенін алға тартады.

 

Немесе депозит жақсырақ шығар?

Дәстүрлі түрде жылжымайтын мүлікке инвестицияларды банктік депозиттерден түсетін кіріспен салыстыру кезінде ескерілетін шетел валютасындағы депозиттер.

Бірақ шындық қатал. Девальвациялар мен жаңа бағамдық түзетулерді үнемі күту үкіметті шарасыз шаралар қабылдауға және ұлттық валютаның танымалдылығын күштеп ынталандыруға мәжбүр етті.

Қазақстандағы шетел валютасындағы банк депозиттерінің мөлшерлемесі қазір 1-3%-ды құрайтындықтан, жылжымайтын мүлікке инвестиция салу өте тиімді бизнес болып көрінеді. Формулалар
жергілікті жағдайларға бейімделуі керек. Біз теңгедегі депозиттерді есепке алатын боламыз, ол Ұлттық банктің мәліметі бойынша 8,1% құрайды.

Біз валютаның тұрақтылығын және тәуекелдерді уақытша ұмытамыз. Біз құрғақ есептеулерге қызығушылық танытамыз деп елестетіңіз. Сонымен, біз активті сатып аламыз ба деп ойлап жатқанда, ақша банкте. 9,8 миллион депозит сомасымен (бір бөлмелі пәтер сатып алу үшін шамамен осындай сома қажет) «Аты жоқ» депозиті бізге айына 66 мың теңге береді.

Егер жоғарыда аталған «Шатырлар» жалдау индексін ескерсек, жалға алушы 6 мыңға артық төлейді. Пайдалы ма? Иә. Жоғары тиімді ме? Жоқ. Бәлкім, бұл жүйенің басты артықшылығы – ай сайынғы тұрақты жалақы өсімін алуыңыз, ақшаның құнсыздануына жол бермей, оны бірден жұмсауға уақытыңыз болады. Ал жыл соңындағы банктік пайыз инфляциямен салыстырғанда қорлаушы болуы мүмкін.

Әрине, пәтер бір секундта құнсызданбайды. Тұрғын үй бағасы баяу және баяу. Бірақ дағдарыс кезінде активті сату оңай болмауы мүмкін. Тұрғын үйді стресстік актив деп атауға болмайды. Мұндағы басты қағида – тұрақтылық.

Жеке нақты жағдайларға аксиома ретінде орташаланған коэффициенттерді қолдану мүлде дұрыс емес екенін түсінеміз. Сондықтан өмірден нақты бір жағдайды қарастыруды жөн көрдік.

40 мың доллар болмаса ше? Дайын тұрғын үйді сатып алуға қажетті сома шашылып кетпей, күмәнді және қауіпті кәсіпорын үшін үлкен қиындықпен жинақталған болса – әдетте инвестициялық келісім-шарттардың атын жамылып берілетін тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу?

Теріс сценарийді келесі жолы зерттейміз. Ал енді елестетіп көрейікші, біздің Ғажайыптар алаңында тұрғын үй кешені көмілген ақшадан өсіп шықты.

 

Құрылыстағы инвестициялар: оң және теріс жақтары

Осыдан тура бір жыл бұрын Астанада құрылысының бастапқы кезеңінде алаңы 29 шаршы метр бір бөлмелі пәтер 37 700 долларға немесе 7 миллион теңгеге жуықтаған. Әрине, нысан пайдалануға берілгеннен кейін ең қарапайым жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін пәтерге тағы 400 мың теңге салу қажет болды. Нәтижесінде иесі жылжымайтын мүлікке 7,4 миллион теңге, яғни 40 000 АҚШ долларын салған.

Бүгінде тұрғын үй кешенінде 40-тан астам пәтер сатылса, ең арзан баспана шаршы метрі 1782 доллардан сатылуда. Мұндай бағаларда однушкаға 40 000 текше инвестиция салынды. e. қазірдің өзінде 51 мыңға айналуы мүмкін. Бұл тұрғын үй кешенінде жалға берілетін пәтерлер өте көп. Бір бөлмелі пәтердің құны шамамен 80 мың теңгені құрайды.

Егер ақша депозитте болса, иесіне ай сайын 50 мың әкелетін еді, сондықтан депозиттен гөрі жалға алушы жақсы сияқты. Бірақ мәселе осында. Бір жыл бойы үй салынып жатқанда, ақша жеке өмірін өткізді, құрылыста жұмыс істеді және иесіне дивиденд әкелмеді. Депозиттік есепшотта 7,4 миллион сом үш жыл бойы жатса, онда депозит 1,9 миллионға артады.Бұл жалға алушының екі жылға төлейтінімен бірдей.

Егер бастапқы капиталдың иесі құрылысқа инвестиция салмай, қайталама нарықтан ипотека немесе бопса тұтынушылық несиелер есебінен пәтерді ішінара сатып алған болса, ол бірнеше жүз мың теңгені артық алар еді.

Сізге не пайдалы? Жоспарлар мен мақсаттар мен құндылықтар туралы нақты түсініктің болуы пайдалы. Инвестордың басты құралы тырма дейді. Аз адамдар қателеспей, әрқашан дұрыс таңдау жасай алады.

 

Алина Буравцева

Дереккөз: krisha.kz